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住宅ローン控除について

住宅を購入する際、ほとんどの方が組まれる住宅ローン。
「住宅ローン控除」の制度を知っているのと知らないのとでは後々大きな違いが出てきます。
最近では税制改正が頻繁に行われていて制度も流動的。マンションの購入を考えている方は、
日頃のニュースなどをしっかりチェックしておくことも大事です!
正しく手続きをすれば、入居した年から10年間にわたって所得税の還付を受けることができるという、いわゆる「住宅ローン控除」制度ですが、正式名称は「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」といいます。ちょうど確定申告が始まったばかりの今、その制度について確認しておきましょう。

INDEX
1.主な適用条件 …新築マンションの場合
2.確定申告 …給与所得の方も、必要ですよ
3.ご注意点 …よくご質問いただくことは
4.還付額の段階的縮小 …ここは、是非理解しておきましょう
主な適用条件
新築マンションに限った主な適用条件は、以下の通りです。
1. 控除を受ける年の合計所得が「3000万円以下」
  2. 借入期間「10年以上」
  3. 登記簿上の床面積が「55平方メートル前後」
    ※登記上は内法で面積計算されるため、パンフレット上の面積より小さくなります。パンフレット上で55平方メートル前半の場合は、念のため、ご確認ください。
  4. 住宅を取得してから6か月以内に入居し、かつ控除を受ける年の12月31日まで居住していること
    この他にも、他の特例との併用や金融機関以外からの借入金、兼用住宅の場合など、いろいろなケースによって細かく条件が定められています。ご不明な点は、あらかじめ担当者にご確認いただくか、こちらの国税庁のホームページをご参照下さい。
▼ ▼ ▼ ▼ ▼
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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確定申告
さて、いざ住宅を購入して入居を済ませても、確定申告をしなければ控除を受けることはできません。
これは通常、確定申告をする必要がない給与所得の方も同じで、控除を受ける1年目は申告が必要となりますのでご注意ください。確定申告は、入居した年の翌年2〜3月に行いますので、1〜2月にご入居された方は翌年に確定申告することになります。また給与所得の方は、2年目以降は会社で年末調整による処理をしてくれる場合、確定申告をする必要はありません。
尚、確定申告の際は、以下のものが必要となります。
1. 建物の登記簿謄本(または登記事項証明書)の原本(コピーは不可)
  2. 不動産売買契約書の写し(所定の収入印紙が貼付され、割印されていることが必要)
  3. 住民票の写し
  4. 金融機関等から送られてくる「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」
  5. 給与所得者の場合は「給与所得の源泉徴収票」(コピーは不可)
確定申告の時期は「2月16日から3月15日まで」ですが、ローン控除などの還付申告については年明けから受付を開始します。税務署が確定申告で混雑する前に申告をすれば、ゆっくり相談することもできますので、お勧めです。
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ご注意点
皆様からよくご相談をいただく事例は、共働きのご夫婦など、収入のある複数の方が共有でご購入される場合です。
この場合、共有者それぞれがローン控除を受けることができますが、ローンの借り方や持分比率などによっては、一人しかローン控除を受けられなくなったり、還付額が少なくなったりすることもあります。
どのようにすれば一番良いのかは、個々のケースで異なります。以下の点にご注意いただき、詳細は担当者にご相談されることをお勧めします。
1. 当然ですが、納めた所得税を超えて還付することはできません。それぞれの所得税額に応じた還付額となるよう、借り方や持分比率を考えることが必要です。
  2. 収入を合算してローンを借りる場合、合算者が連帯債務者であることが必要です。(連帯保証人ではローン控除は受けられません。)
  3. 例えば、奥様がご出産などを機に退職され収入がなくなった場合、それ以降、奥様の分のローン控除は受けられなくなり、またご主人の控除に加算することも できません。控除を受けられる期間は10年間です。その間に起こりうる、このような可能性を考慮しておくことも必要です。
また、該当する方は比較的少ないと思いますが、以下のような場合は住宅ローン控除を受けることが出来ませんのでご注意ください。
新しく取得した住宅に居住した年、その前年、前々年において所有していた住宅を譲渡し、「3000万円の特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」などの適用を受けている場合は受けることが出来ません。住宅の購入が2回目以上の方は、注意が必要です。
  控除を受けようとする年の年間所得が3000万円以上の年は、控除を受けることが出来ません。例えば退職金などで多額の収入があった年などは、注意が必要です。
  投資目的や別荘などを取得するためのローンには適用されません。あくまでご本人が居住する住宅の取得に対する支援の制度です。
  社内融資制度などを利用した場合、その金利が1.0%未満であると、会社から利子補給を受けていると見なされ控除適用の対象外となります。(民間や公的機関の融資が1.0%未満でも、その場合は問題ありません。)
この他にも、控除を受けることが出来ない場合がありますので、事前に担当者や税務署にご相談されることをお勧めします。
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還付額の段階的縮小
現時点で住宅ローン控除を受けられるのは、2008年12月31日までに購入した住居へ入居をした方まで。また平成16年の税制改正により、平成17年以降は控除額が段階的に縮小されることになりました。
下表のように、これまでは一般的な借入額に対して、ローン残高の上限や縮小される控除率から見て、その影響は比較的少なかったと言えます。
しかし今後は、縮小が直接影響してくると思われます。
控除額については、上記の国税庁のHPに住宅借入金等特別控除額の計算方法が記載されていますので、ご自身の所得税額と控除額を計算してみて下さい。
入居時期 ローン残高の上限 控除期間 控除率 最大控除額
2005年中 5,000万円 10年間 1.0% 500万円
2005年中 4,000万円 1〜8年目 1.0% 360万円
9・10年目 0.5%
2006年中 3,000万円 1〜7年目 1.0% 255万円
8〜10年目 0.5%
2007年中 2,500万円 1〜6年目 1.0% 200万円
7〜10年目 0.5%
2008年中 2,000万円 1〜6年目 1.0% 160万円
7〜10年目 0.5%
せっかく利用できるお得な制度です。あとで悔しい思いをしないためにも、ローン控除の制度をしっかり理解して、ご自身の住宅購入計画にお役立てください。
(上記内容は平成18年2月現在のものです。)
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