住宅ローンの種類によって金利の決まり方は異なります。
例えば固定型金利の住宅ローンなどでは、10年物国債に代表される長期金利に、また変動型などでは短期プライムレート（※4）のような短期金利に連動して決まります。しかし金融技術の発達に伴い資金調達の方法や調達金利が多様化し、住宅ローンの金利や固定期間の種類なども金融機関ごとに多様化しています。

また借入れる金利がいつ決まるかもローンによって異なります。
公庫融資については借入申込時の金利が適用され、融資承認によって決まります(※5)。つまり物件の引渡より前に金利が決まります。一方、フラット35や銀行の住宅ローンについては融資実行時、つまり引渡とほぼ同時期に金利が決定しますので、金利が急激に上がりそうな時には、大規模物件などのように融資の申込から引渡までの期間が長い物件では、どちらが有利かも考えておく必要があります。

では、これまで金利はどのように推移してきたのでしょうか。
金利の動向を見極める上で参考となる指標のひとつが、短期および長期プライムレートです。その過去約10年間の金利の推移を示したものが、下のグラフです。このグラフを見ると、バブル崩壊以降金利が下がってきたことが分かります。しかし近年では、短期プライムレートは低金利で安定しているものの、長期プライムレートは上昇傾向となっていると考えられます。

また住宅ローン金利の推移の参考例として、公庫金利の推移を下のグラフにしました。公庫融資の基準金利については、平成17年4月から保証料不要となったことに伴う金利への上乗せや、平成17年6月の段階金利制の廃止による金利への影響など、大きな制度改革の金利への影響があるため単純に金利の推移を見ることはできませんが、公庫基準金利、財形金利とも近年では上昇の傾向にあると考えられます。