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マンションを購入する際、新規にローンを組んで初めて購入するという方ばかりではなく、買い替えで購入されるという方も少なくありません。「子供が大きくなって狭くなったから」、反対に「子供が独立したから」、「転勤することになったから」など、買い替えをお考えになるきっかけは様々です。
でも買い替えを考えた時、どのような手順で手続きを進めれば良いのか、どういったことに注意すれば良いのか。
今回は、買い替えの一般的な流れや注意点などについてまとめてみました。 |
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| INDEX |
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| 1.買い替えを考える際に確認しておきましょう |
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| 2.売却を先行するか、購入を先行するか考えておきましょう |
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| 3.売却を依頼したときの流れ |
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| いつ頃新居に引っ越したいのか、予算はどれくらいなのか。買い替えを検討しようとなった時には、新居を探し始める前に、まずこの2つのことを事前に把握しておくと良いでしょう。 |
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| 1.新居への引越し時期の確認 |
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例えば、お子様の進学に合わせて引越ししたい、転勤に合わせて引越ししたいなど、具体的に引越ししたい時期があるのであれば、その時期にあわせて入居できる物件を探すことが必要になり、また既に希望する新居が決まっているのであれば、その物件の入居にあわせて売却することが必要になるでしょう。
反対に引越時期がいつでも良いのであれば、気に入った物件をゆっくりと探すという選択も可能となります。
ご家族の事情を踏まえて、新居への引越し時期の希望を確認しておくと良いでしょう。 |
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| 2.予算の確認 |
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買い替えの場合、今の住居が幾らで売却できるのか、住宅ローンはどれだけ残っているかなどといったことが、新居の購入予算に大きく影響します。
予算や資金計画を立てるため、次の点をあらかじめ確認しておくと良いでしょう。 |
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売却額の査定は不動産会社に依頼することになると思いますが、ご自身でも予めインターネットや住宅情報誌などを利用して売却額の相場を把握しておけば、資金計画をイメージしやすくなると思います。 |
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・ |
住宅ローンが残っているか、残っている場合はその残高が幾らなのか。（銀行などから送られてくる明細などで確認することができます。） |
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・ |
新たに住宅ローンを借り入れる必要がある場合は、月々やボーナス時の返済額は幾らくらいが上限か。 |
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買い替えの場合、今の住居（売却物件）の引渡しと新居（購入物件）への引越のタイミングがうまく合うことが理想です。しかし実際には、売却物件の購入者の希望や購入物件の竣工時期などによって思い通りに行かない場合もあります。
そのため、買い替えをする際には、先に売却物件を売却してから購入物件を探すか、購入物件を決めてから売却するかを事前に考えておくことも重要です。売却先行か購入先行か、それぞれにメリット・デメリットがありますので、その事をよく理解した上で、売却を依頼する不動産会社と相談して決めるのが良いでしょう。 |
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売却先行 |
購入先行 |
| メリット |
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売却金額が確定するため、購入資金の計画をたてやすい |
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希望にあった新居をじっくりと探してから、売却することができる |
| ・ |
売却物件から購入物件へ引っ越すことができ、仮住まいの必要がない |
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| デメリット |
| ・ |
購入物件がなかなか決まらない場合、あるいは決まっても入居可能な時期が遅い場合など、新居への引越前に売却物件の引渡時期が来てしまうということも考えられる |
| ・ |
上記の場合、引渡後の仮住まいを用意する必要がある |
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| ・ |
なかなか売却できなかった場合、売却分の資金を別途用意する必要が生じる
（ローンを組むなど） |
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| 1. 査定を依頼する |
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売却先行の場合は最初に、購入先行の場合は購入物件の目処がある程度ついたら、売却物件の売却価格の査定を不動産会社にしてもらいます。尚、購入先行の場合でも購入物件の予算を掴むために事前に査定してもらうことも有効ですが、実際の売却時期までに期間を経過してしまった場合、当初の査定額と差額が生じることがありますので注意が必要です。
査定を依頼する際には、査定額が不動産会社によって大きく異なることはあまりありませんが、複数の会社に依頼することでより正確に売却価格を把握することができますので、近くに営業所などがあるか、どのような特徴がある会社なのかなど、直接問い合わせたりインターネットや住宅情報誌で調べたりして、査定をしてもらう不動産会社を何社かピックアップして依頼すると良いでしょう。
また査定額は、過去の取引事例や周辺の取引事例などのデータや市況を元にして机上で算出（机上査定）する方法と、更に実際の売却物件を確認して算出（実査定）する方法がありますが、実査定をしてもらった方がより正確な査定をしてもらうことができますので、依頼した不動産会社と相談して査定方法を決めましょう。 |
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| 2. 売却を依頼する |
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査定額がでたら、不動産会社の特徴なども考慮して売却活動の依頼先を決め、不動産会社と相談した上で売出価格、引渡時期、広告方法などの条件を決めます。また売却が成立した時には手数料が必要になりますので、手数料や売却に伴う諸費用などの金額もあらかじめ確認しておきましょう。
次に売却を依頼する不動産会社や売却条件などが決まったら、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には3つのタイプがありますので、それぞれの特徴を考慮してどの方法にするか決めましょう。 |
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専属専任媒介 |
専任媒介 |
一般媒介 |
| 複数の業者への依頼 |
不可 |
不可 |
可 |
自分で見つけた
買主との直接売買 |
不可 |
可 |
可 |
指定流通機構
（レインズ）への登録 |
5営業日以内に登録 |
7営業日以内に登録 |
ナシ |
| 進捗状況の報告義務 |
1週間に1回以上 |
2週間に1回以上 |
ナシ |
| それそれの特徴 |
売却を完全に任せることになるので熱心な売却活動をしてくれると考えられますが、その分、不動産会社の選定が重要になります。
また、自分で買主を見つけて直接売却することはできません。 |
複数の業者への依頼はできませんが、自分で買主を見つけて直接売却することはできます。 |
自分で買主を見つけて直接売却することも、複数の業者へ依頼することもできるため、早く買主を探せる可能性がある反面、あまり熱心に売却活動をしてもらえなかったり、各々の業者とのやりとりに手間が掛かったりすることも考えられます。 |
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| 3. 買主を探す |
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媒介契約を結んだら、不動産会社は自社のホームページに掲載したり、折込チラシなどの広告をしたりして買主を探すことになります。その際、オープンハウスを開催する場合や購入希望者が見つかった場合には、売却物件に見学者が訪れることになります。
見学者の第一印象は、売買の成立や成約価格にも少なからず影響しますので、少しでも印象を良くするためにも、玄関をきちんと掃除して靴をしまっておくとか、水廻りは特にきれいにしておくとか、我が家がモデルルームになったという気持ちで準備しておきましょう。 |
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| 4. 買主と売買契約を結ぶ |
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購入者が決まったら売買契約を結ぶことになります。
購入先行の場合、引渡しの前に新居へ引越すことができますが、売却先行の場合、引渡しと引越しのタイミングが合わないこともあります。そのため、例えば代金受領後10日前後引渡しを待ってもらうというような引越し猶予期間を売買契約につけたりすることがあります。このような契約の付帯条件や、代金の支払い方法、引渡し時期などの売買契約に関する詳細については、不動産会社とよく相談して決め、内容を十分に理解しておくようにしましょう。
また、実印や印鑑証明書、印紙代、権利証、売却物件がマンションであれば管理規約など、売買契約に際して必要となるものがありますので、不動産会社に確認して事前に用意しておくようにしましょう。 |
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| 5. 売買物件の引渡し |
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引渡し当日は、売買代金の残代金を受け取るのと同時に、鍵、図面や管理規約などの関係書類などを買主に引き渡します。引渡しの際に用意しなければならないものも、事前に不動産会社に確認して準備しておくようにしましょう。
また売却物件のローンが残っている場合、引渡しに際して住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記が必要になります。売却した残代金を受け取ってローンを完済するという場合は、引渡し当日までに抵当権抹消登記の必要書類を用意しておき、残代金の受取り、ローンの完済・抵当権抹消登記、引渡しを同時に進めることになります。
その他、例えば下記のような引渡しの際に気を付けなければいけないことがいくつかありますので、不動産会社や金融機関に確認して準備を進めるようにしましょう。 |
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水道、ガス、電気などの公共料金の精算 |
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管理費や駐車場などの使用料がある場合の支払い |
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売却物件が戸建の場合は、建築確認申請時の書類や検査済証、土地の測量図、図面など、マンションの場合は管理規約や使用細則、物件に関する資料や図面などの用意 |
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マンションの場合、管理組合に対する所有者変更など手続きが必要な場合があります |
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買い替えの場合、不動産会社の選定、売出し価格の決定やその修正、契約、引渡しなど、売主であるご自身が決断しなければならない場面がしばしばあります。
納得のいく買い替えができるよう、売却価格だけではなく、ローンのことや引越、引渡しの希望など、資金やご家族の事情や希望などについてパートナーとなった不動産会社と十分に話し合い、買い替えを進めていくことが大切だと思います。 |
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