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2007年3月20日号コラムでは、買い替えの際の注意点や売却を依頼する際の一般的な流れなどをお話いたしました。
しかし実際の買い替えでは、現在のお住まいのローン残債や新居を購入するためのローン、もし現在のお住まいが売れなかった時はどうなるかなどの新居の契約上の注意点、売却に伴って発生する売却益や損失に関する税制など、現在のお住まいの売却のみならず様々なことが関わってきます。
今回は、主に新築の分譲マンションに買い替えるケースについて、実際に買い替えをする時のポイントをまとめてみました。
尚、2007年3月20日号コラムについては、コチラをご覧下さい。 |
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| INDEX |
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| 1.新居購入時の売買契約のポイントについて |
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| 2.買替ローンについて |
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| 3.買い替えに関わる税制について |
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| 1.新築の分譲マンションに買い替える場合の売却時期 |
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2007年3月20日号コラムでふれている通り、お住まいの買い替えをする際は売却を先行するか購入を先行するかに分かれ、それぞれメリット・デメリットがあります。
では、新築の分譲マンションに買い替える場合はどうでしょうか。
「売却先行」で新居を購入される方もいらっしゃいますが、多くの方は「購入先行」で買い替えをされています。でも購入先行では、気に入った物件をじっくり探してから現在のお住まいを売却できる、現在のお住まいから直接新居へ引越しできるため仮住まいの必要がないといったメリットがある反面、買い手が見つからなかった時は売却分の資金を工面する必要があるといったリスクがあります。
このようなリスクには、どのように対処すればよいのでしょうか。 |
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| 2.買い手が決まらなかった場合のリスクを回避してくれる『買替に関する特約』 |
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そのようなリスクに対処するため、多くの場合「買替に関する特約」が用意されています。
売買契約に付帯して締結されるこの特約は、所定の期間内に約定価格で売却できなかった場合は売買契約が解除され、契約時に支払った手付金が全額返金（無利息）されるというもので、万一、現在のお住まいの買い手が見つからなかった場合のリスクを回避してくれますので安心です。 |
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| 買替に関する特約については、次の点を理解しておくことが大切です。 |
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売却期間は3ヶ月間とされることが一般的です。 |
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査定して売却価格（約定価格）が決められますが、売却希望価格が査定額より著しく高い場合は特約を締結できない場合があります。 |
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専任（または専属専任）媒介契約で、指定の仲介業者に売却を依頼していただくことになります。
（専任媒介と専属専任媒介の違い等については、2007年3月20日号コラムをご参照下さい。） |
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現在のお住まいが売れやすい物件である場合や、新居の引渡しまで時間的余裕がある場合など、買い手が見つからないというリスクが少ない場合は、特約を利用せずにじっくりと買い手を探した方が高い金額で売却できる場合もあります。 |
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| また所定期間で売却できなかった場合でも、買取保証を行っていたり、売却期間の延長に応じてくれたりする場合もありますので、遠慮せずにご相談されることをお勧めします。 |
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お住まいを買い替える際、売却代金でローンの残債の返済や仲介手数料などの売却諸費用を支払い、更に手元に残ったお金を新居の頭金に充てる・・・というのが理想ですが、売却額よりローン残債の方が多いなど、実際にはなかなか理想どおりにはいかないものです。
では、そのような場合には買い替えをあきらめなければならないのでしょうか。 |
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| 1.残った残債分を含めて融資してくれる『買替ローン』 |
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売却額をローンの返済に充てても残債が残るようなケースに対応してくれるのが買替ローンです。
買替ローンでは、現在のお住まいのローン残債と新居の購入資金に加え、諸費用分なども含めて融資してくれるものもあり、買い替えをお考えの方を支援してくれるローンです。当然ながら、審査が必要で、融資額や金利、諸費用なども通常の住宅ローンと異なったり、金融機関によってローンの内容が異なる場合がありますので、詳細は販売の担当者や金融機関に確認するようにしましょう。 |
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| また買替ローンを借りる際には、次の点に注意が必要です。 |
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通常、借入額が増えるため返済額も増えます。返済計画などを十分に検討しておくようにしましょう。 |
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買替ローンを利用して新築マンションへ買い替える場合、現在のお住まいの引渡しや残債の返済などと、新居の引渡しや残金支払いなどを同日に行うことが一般的です。そのため現在のお住まいを先行して引渡す場合は、自己資金や買替つなぎ融資などの残債を返済するための資金を用意する必要があります。 |
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現在のお住まいの売却と引渡し、新居の残代金の決済時期にあわせた買替ローンの実行手順や登記などの各種手続きの流れを確認し、スムーズに新居の引渡しを迎えられるよう準備しましょう。 |
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| 現在では、多くの金融機関で様々な買替ローンが用意されるようになり、いろいろなケースに対応できるようになってきました。買い替えをご検討の方は、残債があるからとあきらめないで販売の担当者や金融機関にご相談されることをお勧めします。 |
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| 2.引渡し時の一般的な手続きの流れ |
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| 前述の通り、新築マンションへの買い替えの場合、現在のお住まいの引渡しや残債の返済などと、新居の引渡しや残金支払いなどを同日に行うことが一般的で、引渡しの日は様々な手続きが必要になります。 |
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| ○現在のお住まいの引渡しをするためには・・・ |
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後片付けや掃除などのお部屋の準備、買主に引き渡す鍵や書類など、引渡しの用意を整える。 |
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買主から残金を受け取り、買替ローンと合算してローンを完済する。 |
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現在のお住まいに設定されていたローンの抵当権抹消や所有権移転などの登記手続きを行う。 |
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仲介手数料などの諸費用を支払う。 |
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| ○新居の引渡しを受けるためには・・・ |
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自己資金や買替ローンで残代金や諸費用を支払う。 |
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新居の所有権保存登記やローンの抵当権設定登記などの登記手続きを行う。 |
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売主から鍵や引渡し書類を受け取り、新居の引渡しを受ける。 |
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| 主な手続きでも上記のように多岐にわたり、ご自身の他、現在のお住まいの買主、仲介業者、金融機関、司法書士（登記関係）、新居の売主と多くの方が手続きに関わってきます。手続きの内容や手順を販売の担当や融資先などによく確認し、準備しておくようにしましょう。 |
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| 1.譲渡益がある場合 |
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| 現在のお住まいを売却して譲渡益がでる場合、売却額から取得費や譲渡費用などを控除した「譲渡所得」に対して税金が掛かります。またその税率は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」か、5年超の「長期譲渡所得」かで異なります。 |
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「譲渡所得金額の計算」「長期譲渡所得の税額の計算」>>>
「短期譲渡所得の税額の計算」>>>
「取得費となるもの」>>>
「譲渡費用となるもの」>>> |
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| また譲渡所得の課税についてはいくつかの特例があります。 |
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居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
これは、マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合の譲渡所得から『最高3,000万円まで控除』できる特例です。この3,000万円で譲渡益の全額もしくは大半を控除できるケースが多いと思いますので、多くの場合はこの特例を適用する方が後述の譲渡益の繰り延べよりも有利になると考えられます。この特例は、所有期間の長期・短期にかかわらず受けられますが、いくつかの適用要件がありますので、詳しくは下記の国税庁タックスアンサーをご参照下さい。 |
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「マイホームを売ったときの特例」>>> |
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マイホームを売ったときの軽減税率の特例
これは、居住用財産を売った年の1月1日時点での土地・建物の所有期間が、ともに10年を超えている場合、長期譲渡所得の税率が軽減される特例で、上記の「3,000万円の特別控除の特例」と重ねて受けることができます。
尚、所有期間の他、いくつかの条件を満たす必要がありますので、詳しくは下記の国税庁タックスアンサーをご参照下さい。 |
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「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」>>> |
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特定の居住用財産の買換えの特例（譲渡益の繰り延べ）
これは、売った年の1月1日時点で所有期間が10年超かつ居住期間が10年以上など、一定の要件を満たす居住用財産を平成21年12月31日までに売却して新居に買い換えたとき、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。
ただし非課税となるわけではなく、買い換えたマイホーム（新居）を将来売却した際、その譲渡益と繰り延べた譲渡益とが合算されて課税されますのでご注意下さい。またこの特例は、前述の「3,000万円の特別控除」と重ねて適用を受けることができませんので、将来の売却の計画なども考慮してどちらが有利かを考えて選ぶことが必要になります。
適用要件や具体例など、詳しくは下記の国税庁タックスアンサーをご参照下さい。 |
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「特定の居住用財産の買換えの特例」>>> |
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| 2.譲渡損失がある場合 |
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| 現在のお住まいを売却して譲渡損失がでる場合の特例は、買い換えをした場合と単純に売却した場合で異なります。ここでは買い換えた場合の特例を記載しますが、単純に売却した場合などについては国税庁タックスアンサーをご参照下さい。 |
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| またこの特例は「住宅ローン減税」との併用が可能です。現在の住宅ローン減税は、適用期間10年と15年の選択制となっています。そのため、「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「住宅ローン減税」とを併用する場合、10年と15年のどちらが有利かを考えて住宅ローン減税の適用期間を選択する必要があります。尚、現在の住宅ローン減税については2007年6月20日号コラムをご覧下さい。 |
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上図のように所得から控除しきれなかった譲渡損失が翌年以降3年（計4年）以内まで繰り越されるのがこの特例で、右図の例の要領で順次譲渡損失が繰り越され所得から控除されます。
例えば、譲渡した年とローン減税がはじまった年が同じ場合、右図の例では、1〜3年目までは所得が控除されて所得税がゼロになるため、減税する所得税がなく実質的にはローン減税の恩恵がありません。ローン減税の恩恵は、譲渡損失で控除しきれずに所得が残り所得税が掛かる4年目から受けられることになります。
従って右図の例では、10年を選択した場合は4年目から10年目まで、15年を選択した場合は4年目から15年目までローン減税を受けられることとなります。ローン減税では10年と15年でローン残高に対する減税率が異なりますので、その間の減税額の合計がどちらが大きくなるか、ご自身の所得額や税額、融資金額（＝ローン減税による減税額）、ご結婚やご出産の予定（扶養控除）などを踏まえて比較検討し、選択することが必要になります。 |
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| 買換えに関する税制は分かりにくい点も多いと思いますが、ご不明な点などがあれば最寄の税務署にご相談されるか、販売の担当者にご相談されるとよいでしょう。 |
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| 買い替えを検討する際、残債が残らなくなるまで待ってから買い替えるという方法もありますが、年齢が高くなると返済期間が短くなって月々の返済額も増えてしまいます。本当に気に入った物件があれば、残債にとらわれすぎず、売却や買替ローンの借入れ、その返済額など、その時点で買い替えが可能かを検討して判断することが大切だと思います。 |
| （平成19年9月20日
現在） |
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