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新築分譲マンションのモデルルームを見学に行くと、パンフレットや図面集をはじめとする様々な資料をもらいます。それらは、その物件がどういったマンションなのかを理解するのに必要な情報がたくさん含まれる重要な資料です。中でも、一般的に建物の竣工前に購入することが多いマンションでは、図面集を正しく読んで住戸を検討することはとても大切なことです。
でも、あまり見慣れていない図面集をどのように見ればよいのか、見るときのポイントはどのようなところなのかなど、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回のコラムでは、2回に分けて図面集を見るときの注意点やポイントなどについてまとめてみました。
第1回目の今回は、「敷地配置図」「各階平面図」「立面図」についてです。 |
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| INDEX |
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| 1.図面集を見るとき、はじめに確認しておきましょう |
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| 2.敷地配置図・1階平面図を見るときのポイント |
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| 3.各階平面図を見るときのポイント |
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| 4.立面図を見るときのポイント |
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| 一般的に図面集には、「敷地配置図」「各階平面図」「立面図」「住戸の間取図」「建物概要や仕上表」が掲載されています。この内、「敷地配置図」「各階平面図」「立面図」では建物全体や共用部分などの形状や配置などを、「住戸の間取図」では各タイプの間取りや形状などを確認することができ、「建物概要や仕上表」では建物の住所や所有形態から建物外部や内部の仕上材など、その物件に関わる様々な事柄の概要を確認することができます。 |
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また図面の中には「部分図」や「断面図」などが掲載されていることもあります。
部分図は、例えば1階ではバルコニーが専用庭になるような、同じ間取りであっても特定の住戸で部分的に異なる部位がある場合に描かれ、断面図は、天井の形状や床の立ち上がりなど平面的な図だけでは分かりにくい場合や表現しきれない場合に描かれる図です。 |
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では、実際の図面集を見ていきましょう。
図面集を見ていくと、はじめの方に”図面集をご覧になる前に”などのような図面集を見る際の様々な注意事項が書かれていますが、読み飛ばしてしまっている方も多いのではないでしょうか。
ここには図面集を見る上での注意事項の他、次のような、その図面がどういったルールで描かれているかといったことも書かれていますので、はじめに必ず目を通しておくようにしましょう。 |
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各図面が描かれている縮尺や、図面に表記されている寸法の単位 |
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専有面積の算出方法や、例えばパイプスペースなどその面積に含まれている部分 |
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坪数の算出方法や、1帖を何m2で換算しているかといった帖数の算出方法 |
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例えばフェンスや手すりなどの支柱や基礎、住戸の窓にある網戸など、図面上で省略されているもの |
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敷地全体の中で建物がどのように配置されているかが描かれているのが敷地配置図・１階平面図です。
またその他にも、敷地のまわりの道路の状況や幅員、まわりの敷地との隣接状況や高低差、エントランスやゴミ置場などをはじめとする共用施設の場所などが描かれています。 |
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| では、現在販売中の「グランシーナ薬園台」の図面を例に具体的に見てみましょう。 |
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上図が「グランシーナ薬園台」の敷地配置図・1階平面図です。
まず1階平面図部分を見ると、各住戸の位置関係の他、エントランス、管理員室、メールコーナー、宅配ボックス、ゴミ置場の位置、自転車置場、バイク置場、駐車場の場所やその台数などを確認できます。またこの図から、自転車置場とバイク置場が建物内に設けられていることが分かります。
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図中の○部分を見ると、自転車置場・バイク置場からピロティへのサブルート、駐車場から建物内へのサブルートが設けられていることが分かります。
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マンションには居住者の利便を図るため、このようなサブルートが設けられていることがあります。例えば、エントランスを通って駐車場に行くには遠そうなIgタイプからはスロープを通れば近いなど、実際に住んだ際の動線を想定して考えることも住戸を選ぶ際の重要な要素となりますので、よく確認しておくようにしましょう。
また、特に駐車場を利用する方はその位置だけでなく、車路幅や駐車スペースへの入出庫のし易さ、駐車場から住戸へのルートなどもよく確認して、駐車区画を選ぶ際の参考にすると良いでしょう。 |
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(1) の「凡例」には、住戸に関する内容も含まれていますので必ず確認するようにしましょう。この例では、住戸のどの窓に防犯センサーが設置されているか、住戸の各窓のガラスの種類は何かなどを確認することができます。
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| さらに、平面で描かれている敷地配置図ですが、その中には実際にでき上がった際の立体的な情報なども記載されています。その幾つかを取り上げてみました。 |
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敷地周囲の道路の状況を確認できます。 |
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(2)-1に建物ができる前の道路境界線が書かれ、(2)-2、(2)-3にその幅員が記載されています。さらに見ると、建物ができ上がった際にはセットバックすること（建物側で道路境界線を後退させること）で、南側は(2)-2に記載された約6.5ｍに、西側は(2)-3に記載された約4.1ｍに拡幅されるということが分かります。
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| ○ |
西側の道路と建物敷地との高さ関係を確認することができます。 |
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建物や敷地、道路上に四角で囲われた数字が記載されています。これは、その場所の高低差を表す数値です。
西側の道路上を見ると、(3)-1から(3)-3にかけて”−0.19ｍ〜−5.56ｍ”と順にマイナスの数値が大きくなっていることが分かります。従って、西側の道路は南から北への下り坂になっているということが読み取れます。
またこの数値をみれば、それぞれの場所における高低差を比較することができ、(3)-3を見るとJgタイプの専用庭付近の敷地とその前の道路部分とでは約5ｍの高低差があり、1階なのに周辺の敷地と比べてかなり高いのだということが分かります。
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| ○ |
敷地の境界部分などにあるフェンスの高さや形状を確認することができます。 |
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(4)-1のAgタイプ西側のフェンスは「コンクリートの立上りとアルミ製の縦格子状のフェンスでできる、高さ約1.8ｍのフェンス」で、防犯を考慮した高さとプライバシーを考慮した形状となっていることが分かります。(4)-2の北側境界部分のフェンスは「メッシュ状の高さ約1.8ｍのフェンス」で、それぞれのフェンスが設置される位置が破線で表記されています。
（実際の図面では黒色で表記されていますが、分かり易くするため赤色に変更しています。）
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| ○ |
同じ高低差でも、段差なのか斜面なのかを確認することができます。 |
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(5)-1を見ると、この部分には約1ｍの高低差があることが分かります。
さらに見ると、黄色で着色した範囲に(5)-2の図柄が描かれていることが分かります。この図柄は、最も長い横線のある建物側から、縦線のある敷地境界側に向かって傾斜地になっていることを示す図柄で、着色した範囲が建物側から敷地境界側へ高低差約1ｍの傾斜となっているということが読み取れます。
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各階平面図では、住戸の他、共用廊下や階段、エレベーターなどの共用部分を含めた各階の形状や配置を確認することができるので、その階全体を見ながら自分の希望する住戸がどの位置にあるか、方位を見ながら配棟や建物形状によって日当りや眺望がどのように影響するかなどをチェックしておくようにしましょう。
また、例えば希望する住戸とエレベーターや共用階段が近ければ便利な反面、他の居住者が住戸の前を通るなどの影響が考えられるなど、隣接する住戸や共用施設との位置関係で影響があるのかといったことや、各階平面図を見て居住者がどのような動線を通るのか、またそれは何戸くらいの人かなども考えて、希望する住戸への影響の度合いを考慮しておくことも、住戸を選ぶ際にはとても大切です。 |
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各階平面図にも凡例があります。5階平面図を例に見てみましょう。
(6)の避難ハッチの凡例で、実線で書かれたものがその階のバルコニー床面にある避難ハッチ、破線で書かれたものが上部、つまり上の階のバルコニー床面に設置された避難ハッチの位置を示していることが記載されています。
従って、この階のAタイプではバルコニー床面の中央寄りに避難ハッチが設置されることが分かります。
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図中(7)には、「上部庇ライン」が破線で描かれています。これは、この部分のバルコニーの破線より外側には庇がないことを表しています。
多少の範囲であればあまり影響はありませんが、バルコニーや室外機置場などの庇があるかどうかは使い勝手に影響しますので、よく確認しておくようにしましょう。
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平面図を見ると、黒く塗りつぶされた壁の部分と、塗りつぶされていない二重線で描かれた壁とに区別されて描かれていることが分かります。
一般的に塗りつぶされた壁はその階の床から天井まである壁であることを表し、塗りつぶされていない部分は、バルコニーや廊下の手すりなどのように床から天井の間の途中までの高さの壁であることを表しています。
従って、図中○の箇所には床から天井までの小さな壁があるということが分かります。
一方、PrタイプやNrタイプの前にある○部分は、同じような小壁がありますが塗りつぶされていませんので、高さは天井までないことが分かります。
後述の立面図や実際の建物の写真を見ると、その違いがお分かりいただけると思います。
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各方位から建物を見た時の姿形状が描かれた立面図を見る際は、各階平面図や住戸の間取図と照らし合わせながら見ていくのが効果的です。
特に高低差のある敷地に建つ場合や複雑な形状の建物の場合、平面図に記載された情報だけでは分かりにくいことも、平面図と照らし合わせて見ていくことで、建物の立体的な形状や高低差などを確認でき、より具体的にイメージすることができます。 |
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前述の敷地配置図や5階平面図と西側立面図を照らし合わせてみましょう。
敷地配置図に記載されていた「(3)-3の高低差」「(4)-1のフェンスの形状・高さ」「(5)の傾斜地」の立面的な状況や、5階平面図で表現されていた「○の小壁の高さ」の違いがお分かりいただけると思います。 |
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 実際に完成した「グランシーナ薬園台」の西側部分が、右の写真です。
これまでの敷地配置図や5階平面図、西側立面図と照らし合わせてみると、一層分かり易いのではないでしょうか。
このように図面を平面的に捉えるだけでなく、記載された内容から立体的な情報を読み取って確認し、イメージすることはとても大切です。
そのためには、図面と販売センターにある模型や実際の建設地などとを照らし合わせながら見ることも、とても大切だと言えます。 |
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立面図からは、立面的な形状やデザインの他、壁面や手すりなどの仕様を見ることもできます。例えば、西側立面図の(8)部分はパネル状の手すりで、住戸の間取図には「ガラス手すり」と記載されていることから、パネル状の部分の仕様がガラスであることが分かります。さらにその左側の部分は、パネル状ではなくコンクリートの手すりになっていることが分かります。またＡ棟北側立面図の□部分を見ると、この部分の共用廊下の手すりは縦格子状の手すりであることが分かります。
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| 特にバルコニーの手すりの仕様は、日当りや周りの建物からのプライバシーの確保にも影響しますので、サッシとの位置関係とあわせて確認しておくようにしましょう。 |
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その他、Ａ棟北側立面図の○部分を見比べると、面格子が設置される窓がどの窓なのかを確認することができます。
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このように敷地配置図、各階平面図、立面図には、住戸の日当りやプライバシー、使い勝手や快適性などに影響する要素を確認できる様々な情報が記載されています。
図面集を見る際には、はじめの注意事項をよく理解して、どうしても目が行きがちな住戸の間取図だけでなく、これらの図面もしっかりと確認して住戸を検討することが重要だと言えます。
次回は、その「住戸の間取図」と「建物概要や仕上表」について取り上げてみたいと思います。 |
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尚、現在当社で分譲中の「グランシーナ清瀬元町」と今回取り上げた「グランシーナ薬園台」では、建物が堂々完成し、建物内モデルルームを公開いたしました。
完成した実際のマンションと図面集を照らし合わせながら確認できる貴重なチャンスです。この機会に是非、建物内モデルルームをご見学にいらしてみてはいかがでしょうか。 |
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【グランシーナ清瀬元町】（東京都清瀬市）>>>
【グランシーナ薬園台】（千葉県船橋市）>>> |
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